好不容易找到滿意的住處，卻害怕成為惡房東奧房客的冤大頭？本篇文章解析了常見的租屋糾紛，說明租賃契約建議約定的重要事項、撰寫禁忌，並教你如何注意房屋租賃契約的大小事，讓你避開欲哭無淚的苦，房東租得安心，房客住得開心！
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租屋族在外租屋，也會想好好注重生活品質，畢竟在外辛苦一天，難免希望回家時能舒舒服服的休息。但因為房子不是自己的，如果沒有經過房東同意擅自裝修，就可能要支付一筆違約金。不過只要跟房東好好談，租屋族也是能有改造夢的喔！一起來了解改造租屋處需要注意哪些事項吧！
（一）租賃契約中要約定退租時房子的狀態
一般來說，房東在出租房屋時會附上基本家具及簡單裝潢，也會在租賃契約中寫明返還房屋時必須「原物返還」或「現況返還」。
- 返還房屋時原物返還：必須照「租下房屋時的樣子」返還房東。
通常會盡量避免需要在牆壁鑽洞的改造方法，否則退租時較難回復原狀。
- 返還房屋時現況返還：以「自己裝修、改造過的樣子」返還房東。
建議和房東討論清楚能接受的改造程度，並且把討論細項寫進租賃契約中，在裝修前拍照告知房東做二次確認，避開日後溝通不良的糾紛。
（二）可以裝潢的程度
在確認完租賃房屋的返還方式後，接著必須確認的房東有無同意房客自行裝潢，以及允許裝潢的程度及範圍為何？例如牆壁可不可以鑽洞或能不能重新粉刷牆壁等，律師特別提醒租賃契約中一定要將房東同意的裝修範圍也增修進去。
二、租屋修繕誰來負責？
當租屋處出現需要修繕的問題，例如天花板漏水、或是家具損壞，到底是房客自掏腰包，還是房東出錢呢？
（一）房屋結構問題：天花板漏水
如果是房屋結構本身問題，例如發現租賃房屋漏水時，房客要盡快跟房東告知情況，並且明確告知漏水時間點、漏水詳細情形等，也將相關對話紀錄留存。
房客要切記在發現問題時馬上告知房東，不可以放任損壞狀況越來越嚴重，房東有可能反過來認為是房客拖延修繕時間點，要求房客賠償。
（二）附屬設備問題：家具損壞
而在家具損壞的情況，要先釐清是怎麼弄壞的，才知道責任在誰身上。
如果在租賃契約中沒有特別約定，一般會由房東負責修繕，但如果是房客自己使用不當造成的，就必須由房客自己負擔修繕費用。
三、租屋修繕的約定方式，擺爛不修要怎麼辦？
（一）將修繕範圍條列在契約中
房屋租賃契約中除了房屋構造問題以外，務必將所有附帶家具的修繕範圍及項目詳列進契約中，並約定修繕責任歸屬。例如：在正常使用下，冷氣機滴水、除濕機損壞等情形，應由房東負責修繕。
（二）房東 / 房客擺爛不修繕怎麼辦？
- 房東該處理、卻不願意負責修繕
房客可以要求房東在一段時間內前修繕完成，如果房東一直不來修，房客可以終止契約或自行出錢維修，但要記得留下相關收據，才能拿收據向房東求償，或要求從下個月的租金中扣除。 - 房客該處理、卻放任情況惡化
房東也可以要求要求房客在一段時間內前修繕完成，如果房客擺爛一直不修，房東可依照《租賃住宅市場發展及管理條例》第 10 條，提出書面通知房客，提前終止租約。
四、該如何約定租屋的修繕義務及裝修範圍還是霧煞煞？讓 Lawsnote DocPie 助您一臂之力！
租賃契約看似簡單，實則條款繁多：房租調整機制、押金返還條件、租期屆滿續租權、提前終止責任、違約金計算…等數十項細節。若僅憑個人經驗或網路通用範本，極易忽略關鍵風險，尤其是本文重點討論的「修繕義務分配」與「裝修範圍及權利歸屬」—— 誰負責日常小修？重大修繕（如漏水、管線老化）由誰出錢？租戶自行裝修的裝潢、隔間、設備到期後歸誰？若未明確約定，極可能導致退租時裝潢拆除爭議、修繕費用互相推諉，甚至衍生押金扣除或訴訟糾紛，讓租屋變成隱藏的法律地雷。
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