租賃契約目的在於確保房客和房東之間的權利、義務，以及發生問題時的責任歸屬。
租賃契約是很重要的法律文件，不僅保護了出租人與承租人的權益，如果未來雙方發生爭議，租賃契約也是釐清問題的重要參考依據。
而租屋流程該如何進行？房屋租約要注意什麼？房屋租賃契約怎麼寫？本文將為您一一說明，並在文末提供客製化房屋租賃契約自動生成服務，歡迎各大房東、房客們參考！
（一）為什麼簽訂租賃契約很重要？解析租屋常見的 5 大爭議
雖然口頭租賃契約也是具有法律效力的租約，但依據《民法》第 422 條規定，超過 1 年以上的不動產租賃契約，需要以書面訂定，否則會變成不定期租約。也就是說，針對 1 年以上的租約，若沒有簽訂書面的租賃契約，房東就不能以租約到期為理由要求房客搬走，對房東來說收回房屋就會相當困難。
最重要的是，房屋租賃在實務上常發生許多爭議，以書面簽訂租賃契約有助於在問題發生時，釐清雙方責任，並作為主張權利的依據，以下為你解析租屋常見的 5 大爭議：
🏠房屋狀態
當房客入住時，房屋實際狀態與契約中描述的不符，可能會引發爭議。雙方應該在簽約前進行房屋各項設備檢查，記錄房屋現有的損壞或問題，並製作「附屬設備清單」當做租賃契約附件，未來如有爭議，即得以「附屬設備清單」作為依據。
💰租金支付
遲付租金或未付租金是常見的爭議。房客應該按照契約約定的支付方式和時間準時支付租金。如有遲付或未付的情況，房東可以要求房客支付遲延利息或甚至終止租約。
🔧房屋維護和修繕
針對房屋維護和修繕，契約應明確記載雙方的責任範圍，包括日常維護和不同程度之修繕責任，例如：由誰負責更換燈泡、馬桶堵塞由誰負責處理等等。當有爭議時，需要根據契約條款和相關法律來解決。
📆提前終止租約
租賃契約應該寫明，當房客或房東有意提前終止租約時，應該符合哪些條件、需要提早多久通知、以及是否需要支付違約金等等條款，避免將來發生爭議。
💵押金（擔保金）歸還
當房客退租時，押金的歸還也是一個常見的爭議點。爭議來源可能是退還的押金金額及退還時間等，房客和房東應該根據契約的條款和相關法規來處理押金的歸還事宜。
（二）3 大租屋簽約流程完整解析！
第一步：確定身份
【房客的角度】
- 確認房東身份：當房客在租屋簽約前，建議請房東出示相關證明文件確認身分，並要求提示產權證明，例如：所有權狀、登記簿謄本等，確認房東為所有權人。
- 確認房屋仲介身份：可要求房屋仲介提供房東委託租屋的證明及「不動產經紀人」或「不動產營業員」相關證照，確認仲介有權代理房東將房屋出租。
- 確認二房東身份：需要請二房東出示「轉租同意書」，確保大房東允許二房東轉租房屋。
- 確認第三方物業管理公司（包租代管業者）營業狀況：與對方訂立租賃契約前，建議上經濟部商工登記公示資料查詢系統查詢該公司的營業狀況。曾經發生過某包租代管業者其實已經處於清算解散的狀態，仍然違法進行出租房屋業務，最終導致房客遇到問題時求助無門。
【房東的角度】
- 建議房東要求房客提供身分證影本、名片等相關證件資料，以便確認身份。同時也可以一併確認房客的年紀，若不到 18 歲則須要求其提供「法定代理人書面同意書」。
第二步：確定契約內容
除了確定房屋租賃契約有涵蓋前面提到的 5 大爭議事項之外，以下項目也是房屋租賃契約必備的重要內容：
- 承租資訊：房屋地址、承租時間及相關資訊是否正確。
- 租金及相關費用：除了租金之外，其他費用（如：水、電、瓦斯費用）應該由房東還是房客負擔。
- 改裝及裝潢：房客可以對房屋進行改裝及裝潢的程度為何？例如：是否可以更換窗簾？是否可以加裝掛勾、置物架等等。
- 注意是否有額外的限制或賠償條款：像是禁止養寵物、禁止開伙等特殊限制。
- 違約條款：詳細了解契約中的違約條款及違約的後果。
第三步：簽約成功
- 簽約成功後，支付第 1 個月的租金及最多不超過 2 個月的押金。
- 出租人與承租人雙方各執一份契約留存。
二、2024 租屋電費新制上路！擬定 2025 最新租賃契約前，你弄清楚房東電費收多少算合法了嗎？
市面上、網路上皆有許多不同版本的房租租賃合約，但是房東與房客們要注意，不是每一個房屋租賃契約書都合乎現行的法律規定。以網路上查詢到的房屋租賃契約書簡易版或書局租賃契約為例，部分契約條文甚至與現行租賃相關法律相互抵觸！
2024 租屋電費修法後，最新版房屋租賃契約書怎麼寫才不會違法又可以保障自己的權益呢？先來了解電費計價方式吧！
（一）電費計價方式
為了保障租客的租屋權益，內政部在去年 2024 年 7 月公佈了租屋電費新制規定，已經於同年月 15 日上路囉！但在了解新制改動前，首先想讓你知道的是，目前台電的電費計價方式是採累進制，以表燈、非營業用電費計價為例：
舉例來說，如果在 8 月用了 800 度電，就會以「夏月單價」來計算：
- 120 度以下部分：120 x 1.68 = 201.6
- 121 – 330 度：210 x 2.45 = 514.5
- 331 – 500 度：170 x 3.70 = 629
- 501 – 700 度：200 x 5.04 = 1008
- 701 – 800 度：100 x 6.24 = 624
總共為 2977.1 元，平均一度電為 3.72 元
這樣算下來 1 度電不到 4 元，但為什麼很多房東都以 1 度 5 元計算呢？
其實房東收費究竟有無合理，還需要看電表的情況。很多分租套房抄表是依照「分電表」上顯示的數字，這是為了方便計算個別房間的用電，最後會再匯入同一個台電總電表，而租屋電費的計算基準則會由總電量決定。
所以說，如果一層樓越多戶，總用電量越大，平均 1 度電也會越貴喔！
（二）房東整年 1 度電都收 5 元，合法嗎？
2024 / 7 / 15 《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》 修正
- 以用電度數計費者，每度電費不得超過該租賃標的電費單「當期每度平均電價」
- 非以用電度數計費者，出租人所收取之每期電費總金額，不得超過該租賃標的電費單之每期電費總額
過去很多房東為了方便起見，會直接於租賃契約中與房客約定 1 度電 5 元。但在租屋電費新制上路後，將正式告別房東每度電固定收費的規定了！簡單來說，就是房東付給台電公司多少錢，就只能向房客收取多少錢。因此依照上述法規，若發現房東違法收費，可以先與房東溝通，溝通未果可再向縣市政府消保或是地政單位提出申訴。
不過需要注意的是，如果是在 2024 / 7 / 15 前完成簽訂的租賃契約，基本上還是會以起初的約定為主，可能需要等到原租約到期、想繼續租約時再與房東重新協調價格喔！
三、租約公證是什麼？租約公證的相關費用與好處有哪些？
租賃契約公證意指將房屋租約提交給法院或民間公證人進行「公證」手續。若房屋租約經過公證，且有載明逕受強制執行條款，則未來出現糾紛時，例如：房東不歸還押金、房客租客不歸還房屋等，可以直接向法院聲請強制執行解決問題，無須另走訴訟流程。
（一）租賃契約公證費用多少錢？
根據《公證法》第 109、119 條及《公證法施行細則》第 84 條第 1 項，公證費用會以租金總額或房屋課稅現值中較高的一項作為計算標準，加上雙方約定的押金後，按照以下表格級距收取公證費用。
計算標準 | 作成公證書 | 作成公證書並載明逕受強制執行 |
20 萬元以下 | 1,000 元 | 1,500 元 |
20 萬元至 50 萬元 | 2,000 元 | 3,000 元 |
逾50萬元至100萬元 | 3,000 元 | 4,500 元 |
逾100萬元至200萬元 | 4,000 元 | 6,000 元 |
逾 200 萬元至 500 萬元 | 5,000 元 | 7,500 元 |
逾 500 萬元至 1,000 萬元 | 6,000 元 | 9,000 元 |
逾 1,000 萬元至 5,000 萬元 | 超過 1,000 萬元的部分，每 1,000 萬元加收 2,000 元 | 左方數值Ｘ1.5 |
逾 5,000 萬元 | 超過 5,000 萬元的部分，每 1,000 萬元加收 1,000 元 | 左上數值Ｘ1.5 |
舉例而言，大黃決定要在桃園市租房，租期 2 年，每月租金為 1 萬元，押金為 2 萬元，房屋課稅現值為 30 萬元，則：
- 租金總額＋押金： 24 個月Ｘ1 萬元租金＋2 萬元押金＝ 26 萬元。
- 房屋課稅現值＋押金：30 萬元房屋課稅現值＋2 萬元押金＝ 32 萬元。
取較高的 32 萬元作為計算標準，再根據以上表格選擇相應的費用。若大黃只有單純作成公證書，則公證費用為 2,000 元；若除了作成公證書，還有載明逕受強制執行條款，則公證費用為 3,000 元。
（二）租約公證好處、壞處報你知！
租約公證優點
- 保障房客長期租約之權益。
- 確保雙方身分及房屋所有權人：公證程序中要求房東需準備「房屋權狀」與「房屋稅單」，因此房客也可確認房東為所有權人，避免遇上未經許可就轉租房屋的二房東。
- 逕受強制執行條款：公證後的租約若有違約情形，只要租約有載明逕受行強制執行條款（包含「願受強制執行的標的及範圍」，以及「可以聲請強制執行的條件或時間」），未來發生爭議時，不需要繁複的訴訟流程，可以直接聲請強制執行，拿回賠償金或押金。
租約公證缺點
- 時間及費用成本：除了需要花時間進行公證以外，公證也需要額外的費用，對租賃雙方來說都是需要考量的成本。
四、租屋合約注意事項：統整房客、房東簽約注意事項！
（一）房客、房東可以提前終止合約嗎？是否需要賠償？
Q：「房東若因故提前終止合約，須賠償房客嗎？」
根據《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，房東因為以下理由導致租賃契約提前終止，房客不得要求賠償：
- 房東為了重新建築房屋而必須收回。
- 房客遲繳租金的費用達到 2 個月租金額，經房東明定期限後仍不支付。
- 房客積欠的費用（如管理費、水電費等）達 2 個月的租金額，經房東明定期限後仍不支付。
- 房客擅自變更房屋的用途，如：將住所變更為營業場所，經房東阻止後仍不改善。
- 房客違法使用或存放有爆炸性、易燃性的物品，經房東阻止後仍不改善。
- 房客未經房東同意，擅自將房屋轉租或轉讓給他人。
- 房客毀損房屋或其附屬設備，經房東明定期限後仍沒有修繕或賠償。
- 房客未經房東同意，擅自進行室內裝修，經房東阻止後仍不改善。
- 房客進行室內裝修時，損害到原本的建築結構，有安全的疑慮。
Q：「承租人提前終止租約要付違約金嗎？」
若租賃期間有以下情況發生，導致該房屋難以居住，房客只需要在終止租約前 1 個月提出證明即可終止租約，且房東不得要求房客支付違約金。
- 若房屋狀態與契約約定不符，並且有修繕的必要，經房客明定期限後，房東仍未修繕。
- 非因房客的緣故，導致房屋一部分毀損滅失，而剩餘的房屋部分也無法居住。
- 房屋狀態危及到房客或其同居人的安全與健康（如：房子是輻射屋、海砂屋）。情況危急時，房客不需要在 1 個月前通知，可以直接終止租約。
- 房客因疾病、意外而有長期療養之需要。
- 非房東與房客之外的第三人，主張對房屋的權利，導致房客沒辦法繼續居住。
- 房客死亡，而房客的繼承人不想再租賃該房，可以主張終止契約。
（二）房屋點交注意事項大解析！
租屋前後與房東進行點交時，應該要確定好相關內容，才不會損失自身權益。點交的內容如下：
入住前
- 確認合約內容。
- 確定好傢俱設備及數量，並製作「附屬設備清單」。
- 確認修繕責任之歸屬。
租約到期，歸還房屋
- 確認傢俱設備是否遺漏、損壞。
- 私人物品清空，做好基本的清潔打掃。
- 當面點交並歸還鑰匙。
- 現場結清水電費及押金。
（三）租屋遷戶籍是否需要房東同意？
Q：民眾提問：「可以遷入租屋戶籍嗎？」
內政部指出：「租屋遷戶籍不必房東同意！」
根據上述住宅租賃契約不得記載事項第 4 點，房東不得約定房客不得遷入戶籍。因此，租屋族不需要經過房東同意，可以直接向戶政事務所申請遷入登記。
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